Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kanunlarda herhangi bir düzenleme olmamasına rağmen uygulamada yaygın olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi isimsiz sözleşme türlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu Madde 470 göre müteahhitler ‘’yüklenici’’ olarak tanımlanmaktadır. Yine aynı maddeye göre arsa sahipleri de ‘’iş sahibi’’ olarak tanımlanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen sözleşme ile arsa sahibinin mülkünü belirli bağımsız bölümler karşılığında müteahhide devretmesi taahhüt edilmektedir. İki taraflı yapılan sözleşmelerin çeşitli özellikleri bulunmaktadır.

Arsa payı veya kat karşılığı olarak bilinen sözleşme türünde iki farklı edim bulunmaktadır. Bu edimler şu şekildedir;

• Arsa sahibi tarafından belirli orandaki arsa payının müteahhitlere devredilmesi,
• Müteahhit tarafından taahhüt edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine devredilmesi,

Belirtilen edimlerin yanı sıra müteahhitlerin sadece sözleşmede bulunan bağımsız bölümleri değil arsa üzerindeki yapıya ait tüm bölümleri projeye uygun bir şekilde tamamlayıp teslim etmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi için arsa sahibi ve yüklenicinin anlaşarak ortak bir iradeyle fesih işlemini gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilemez. Arsa sahibi müteahhide sözleşmeden vazgeçtiğini beyan eder ve müteahhit sözleşmeyi feshetmek istemezse arsa sahibinin mahkemeye başvurması ve mahkeme kararıyla ancak sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Aksi bir durumda müteahhit arsa sahibinin feshe yanaşmadığı durumlarda da ilgili mahkemeye dava açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibi Sorumluluğu

Taraflar sözleşme maddelerindeki tüm yükümlülükleri yerine getirmekle mükelleftir. Arsa sahibi sözleşmede belirlenen tarihte arsasını inşaata uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Sözleşmede ruhsat başvurusunu kimin yapacağına dair bir madde yoksa ruhsat başvurusunu arsa sahibi yapmakla yükümlüdür. İş kazası gibi durumlarda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı da inşaat sözleşmesinde belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Tipik bir sözleşme türü olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde satış vaadinin yanı sıra eser sözleşmeleri de bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği hakkında önemli noktalar vardır. Arsa sahibi tarafından yüklenici olan müteahhide devredilen arsa payı ile birlikte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ortaya çıkmaktadır. Sözleşme ile birlikte iki tarafında gerçekleştirmesi gereken bazı yükümlülükler bulunmaktadır.

Karma bir sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bazı şartlar bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu nun maddesi gereği herhangi bir sözleşmenin yasalara uygun ve geçerli olması için iki taraf tarafından ortak bir şekilde kabul edilmesi yeterli olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de kanunda belirtilen kabulden farklı olarak bazı şartlar öne çıkmaktadır.

Bu sözleşme türünde arsa sahibi, arsasının ilgili payını yükleniciye Türk Medeni Kanunu’ndaki 706. Maddeye göre resmi olarak devretmelidir. Maddede yazan kurallara göre devir işlemlerinin resmi bir şekilde yapılması zorunludur. Resmi olmayan sözleşmelerin yasalar önünde bir geçerliliği yoktur. Gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin noter tarafından onaylanmasıyla birlikte resmi şart sağlanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çeşitleri Nelerdir?

Uygulama açısından çeşitli farklılıklar içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitlerinde şekil olarak herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Uygulama olarak 3 farklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Uygulamadaki sözleşme çeşitleri şu şekildedir;

• Arsanın tamamı ya da bir bölümü teminat ipoteği karşısında yükleniciye devredilmesi,
• İnşaatın farklı aşamalarında arsanın bölüm bölüm devredilmesi,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması,

Uygulamada en çok karşı karşıya kalınan sözleşme çeşidi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması ile taşınmazın satış vaadiyle inşaat yapımı aynı sözleşmede düzenlenmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükümlülükler Nelerdir?

Her sözleşme çeşidinde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de sözleşmenin taraflarına düşen yükümlülükler bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte hem müteahhidin hem de arsa sahibinin bazı borç ve yükümlülükleri vardır. Bu sözleşmeyi imzalayan müteahhidin inşaatı özenli ve titiz bir şekilde yapması gerekmektedir. Aynı zamanda inşaatın yapım sürecinde kontrolün bizzat kendinde olması önemlidir ve aksi bir durum halinde müteahhittin sorumlu tutulduğu davalar ortaya çıkmaktadır.

İnşaat sırasında yaşanabilecek olağanüstü durumlarda arsa sahibi ile iletişim kurulması gerekir. Herhangi bir ayıba veya olumsuzluğa karşı yüklenici tarafından güvence verilmesi gerekmektedir. Müteahhide düşen önemli görevlerden biri de inşaatın sözleşmede bulunan tarihte belirlenen niteliklere göre tamamlanmasıdır. Sözleşmede yer alan tüm hususların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir.

İnşaat sözleşmelerinde müteahhidin görev ve sorumlulukları olduğu gibi arsa sahibinin de bazı yükümlülükleri vardır. Bunlardan biri arsayı zamanında teslim etme borcudur. Sözleşmede belirtilen tarih ve şekil şartlarına göre arsanın teslim edilmesi gerekmektedir. Diğer bir yükümlülük ise sözleşmede belirlenen arsa paylarının devir edilmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Çeşitli sebeplerden dolayı sona erdirilmek istenilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili önemli konular vardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi bazı şartlara bağlıdır. Farklı sözleşme türlerinde olduğu gibi bu sözleşme türünde de çeşitli sebeplerden dolayı sözleşmenin sona ermesi mümkündür. İnşaat sözleşmesinin sona ermesi için gerekli olan bazı şartlar şu şekildedir;

• Tarafların tüm yükümlülükleri karşılıklı olarak yerine getirmesi,
• Taraflardan birinin ölümü halinde sözleşmesinin sürdürülememesi,
• Yüklenicinin sözleşmede belirtilen süre içerisinde inşaatı bitiremeyeceğinin anlaşılması,
• Çeşitli sebeplerden dolayı arsa sahibinin sözleşmeyi haklı olarak feshetmesi,
• Arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını kaybetmesi,
• Karşı konulmaz doğa olaylarının ortaya çıkması,

Belirtilen şartların oluşması durumunda kat karlığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi mümkün olmaktadır. Sözleşmelerde taraflardan kaynaklanan uyuşmazlıklar durumunda hukuk yoluna gidilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Her alanda olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesi alanında da uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.  Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları, sözleşmeyi oluşturan taraflar arasında uyuşmazlıkların yaşanması durumunda ortaya çıkmaktadır. Hukuk yoluna gitmek isteyen taraflar için söz konusu davalara bakan yetkili mahkemeler vardır. Bu alanda faaliyet gösteren profesyonel avukatlar sözleşmelerle ilgili sorunların çözülmesi için destek sunmaktadır.

Asliye Hukuk Mahkemesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalarında görevli olan mahkeme türüdür. Arsa sahibi ve müteahhidin tacir sıfatında olmaları durumunda Asliye Ticaret Mahkemeleri tarafından da görev yapılabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili mahkeme olarak belirlenmektedir.